도시정비사업이란? 재개발 vs 재건축 vs 리모델링

도심 곳곳에서 흔히 볼 수 있는 재개발, 재건축, 그리고 요즘 주목받고 있는 리모델링. 비슷한 듯 다른 이 용어들, 헷갈리신 적 있으시죠?

이번 글에서는 도시정비사업의 개념부터 세 가지 사업의 차이점까지 한눈에 알아보겠습니다. 사진과 표로 쉽게 정리했으니, 끝까지 읽어보세요!

도시정비사업 vs 도시개발사업 vs 택지개발사업

구분	도시정비사업 (도시 및 주거환경정비법)	택지개발사업 (택지개발촉진법)	도시개발사업 (도시개발법)
목적	노후주거지 정비 (재개발/재건축)	신도시 조성 중심의 주택 공급	복합기능 단지/시가지 조성
상위계획	정비기본계획	주택종합계획	도시기본계획
방식	관리처분 방식	수용방식만	수용, 환지, 혼용
시행자	조합 등 민간이 주도	공공만 가능(민간 공동시행 허용)	공공,민간 모두 가능

✅ 도시정비사업이란?

도시정비사업은 낡고 오래된 주거환경을 개선해 도시의 기능과 안전성을 회복하고, 삶의 질을 높이기 위한 사업입니다.

크게 다음과 같은 유형으로 나눌 수 있습니다.

재개발사업
재건축사업
리모델링사업

이들은 모두 도시를 새롭게 정비한다는 공통점이 있지만, 진행 방식과 대상, 요건에서 차이가 있어요.

🔍 재개발이란?

재개발사업은 주로 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 전체 철거하고, 기반시설부터 새롭게 조성하는 사업입니다. 지자체가 주도해 진행해요.

대상: 도로나 하수도 등 기반시설이 부족하고 노후된 지역
방식: 건축물 완전 철거 후 신축
장점: 주변 지역 전체가 정비되어 도시 환경이 개선됨
단점: 진행 기간이 길고, 이주 및 보상이 필요함
특징: 주거용 건물 소유자는 이주비·이사비 지원 가능
사업을 진행하려면 지자체의 '구역지정고시' 필요(주민들이 만든 기본계획을 검토한 뒤 지자체가 공식 지정)

🔍 재건축이란?

재건축사업은 주변환경은 비교적 괜찮은데 건물이 문제일 때, 구조적으로 안전하지 않거나 오래된 공동주택(아파트 등)을 철거 후 새 아파트로 짓는 것을 말합니다. 건축물이나 토지 소유자에게 조합원 자격을 부여하고 민간 건설사가 주도해 진행하는 정비사업이에요.

대상: '도시 및 주거환경정비법'에 근거, 노후·불량 공동주택과 일부 단독주택 대상
조건: 구조적 안전성 평가 기준 충족 필요
방식: 기존 아파트 철거 후 신축
장점: 신축 아파트로 주거환경 개선
단점: 초과이익 환수제, 안전진단 등 규제가 많음
세입자에게 이주비 및 이사비 지급의무 없음
주거환경보다 자산 가치 상승이 주 목적
주로 수도권 인기지역 아파트에서 많이 추진됨

🔍 리모델링이란?

리모델링사업은 기존 건물을 철거하지 않고, 구조를 보강하거나 증축하는 방식입니다. 즉, 골조를 유지하면서 내부를 새롭게 바꾸는 것이죠.

대상: 노후 공동주택(15년 이상)
방식: 철거 없이 증·개축 및 리모델링
장점: 절차 간소, 빠른 진행 가능, 건축 폐기물 최소화, 환경 친화적
단점: 구조적 제약, 층수 및 면적 제한 있음
목표: 구조 개선 + 기능 향상 + 수명 연장
소유자들의 동의에 따라 자율적으로 진행
구조안전진단을 받을 필요는 없지만 구조 변경이 필요한 경우 허가와 승인 필수

구분	재개발	재건축	리모델링
대상	노후 저층 주거지 등	노후 아파트(30년 이상)	노후 공동주택(15년 이상)
방식	전면 철거 후 신축	기존 건물 철거 후 신축	기존 건물 보존 후 증·개축
요건	노후도 및 기반시설 열악	안전진단 통과 필요	내력벽 철거 없이 구조보강 가능
장점	기반시설 포함 도시 환경 개선	고급 신축 아파트로 개선 가능	비용과 기간이 상대적으로 짧음
단점	이주 및 보상 필요, 사업기간 길다	규제 많고 진행 절차 복잡	구조적 제한 많음, 수익성 낮을 수 있음
근거법령	도시 및 주거환경정비법	도시 및 주거환경정비법	주택법, 건축법 등
시행주체	조합, 지자체, 토지주택공사 등	재건축조합, 민간건설사	리모델링조합