최근 삼익비치타운이 가구 수 유지로 사업시행계획 변경을 추진 중입니다. 광안리해수욕장과 인접해 있는 삼익비치타운에 대해 알아보겠습니다.
삼익비치타운, 1대 1 재건축으로 방향 선회
부산 수영구 남천동의 대표적인 해변 아파트 단지인 삼익비치타운이 최근 재건축 방식을 전환하며 다시 한번 주목받고 있다. 기존에는 초고층 랜드마크 건설을 목표로 하는 대규모 일반분양 중심의 계획이었으나, 조합은 이를 접고 ‘가구 수 유지’ 기반의 1대 1 재건축으로 선회했다. 이는 조망권을 유지하고자 하는 조합원들의 요구와 더불어, 지나치게 높은 분담금에 대한 부담이 주요 이유로 작용했다. 실제로 삼익비치타운은 바다 조망이 가능한 입지 특성상 중대형 평형 수요가 많고, 이를 유지하기 위해선 일반분양을 통한 수익 극대화보다 조합원의 실거주 중심 재건축이 타당하다는 판단이 섰다.
기존 계획은 지상 12층 3060가구에서 지상 60층 3225 가구로 늘리는 안이었으나, 변경안은 최고 59층, 가구 수 3060세대 유지로 조정됐다. 이로 인해 일반분양은 줄어들지만 조합원들의 생활환경은 개선될 수 있다. 특히 파노라마 오션뷰를 자랑하는 전용면적 174㎡는 이미 2025년 4월 초 기준 23억 원에 거래되며 프리미엄 입지를 입증했다. 거실, 주방, 심지어 욕실에서도 바다를 감상할 수 있는 구조 덕분에 여전히 주거지로서 가치는 높다.
삼익비치의 이러한 변화는 단지의 가치를 장기적으로 보존하면서도 현실적인 사업성을 추구하는 선택으로 해석된다. 일반분양에 대한 수익은 줄어들 수 있으나, 조합원의 재정 부담을 줄이고 광안리 해변이라는 입지 경쟁력을 살리는 방향의 전략적 전환이다.
특별건축구역 무산, 사업성보다 실익 택했다
삼익비치타운은 한때 99층 규모의 초고층 랜드마크로 재건축될 가능성이 있었다. 2023년 10월 부산시의 특별건축구역 활성화 시범사업지로 선정되며 용적률 상향(기존 대비 1.2배)과 층고 제한 완화 등의 혜택이 기대됐기 때문이다. 당시 특별건축구역 안은 총 6개 동, 3700가구 규모로 설계되었고, 이를 통해 삼익비치를 부산의 랜드마크로 탈바꿈시키는 계획이었다.
그러나 이러한 계획은 현실적인 벽에 부딪혔다. 가장 큰 문제는 조합원들의 분담금 증가였다. 기존 안보다 특별건축안을 추진할 경우 조합원 분담금은 약 1억원 이상 증가할 것으로 예측됐고, 공사 기간 또한 길어질 것으로 예상됐다. 여기에 부산시와의 용적률 상한 관련 이견도 발목을 잡았다. 조합은 360% 적용을 원했으나, 부산시는 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 근거로 340%만 가능하다는 입장을 고수했다.
결국 지난 4월 5일 조합 총회에서 '특별건축구역 진행의 안'은 부결됐다. 조합원 다수는 초고층 개발보다 현실적인 재건축 방향을 지지한 것이다. 특히 조망권 확보와 분담금 최소화를 중시하는 기존 세대주들의 의견이 반영되었다.
이러한 상황은 앞으로 재건축을 추진하는 다른 해안가 단지들에게도 시사점을 제공한다. 고층화와 사업성만을 추구하기보다 실질적인 거주 환경 개선과 재정 부담 최소화가 주민들의 선택을 좌우한다는 점이다. 삼익비치는 부산 부동산 시장에서 또 하나의 재건축 방향성을 제시하고 있다.
조망권 중심 재건축, 지역 부동산 가치에 미칠 영향
삼익비치타운이 선택한 1대1 재건축은 조망권 중심의 재건축 모델로, 광안리 해수욕장을 중심으로 한 부산 해안가 지역 부동산에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 삼익비치는 단순히 오래된 아파트가 아니라, 광안리의 랜드마크 중 하나로 인식돼왔다. 이 아파트에서 바라보는 오션뷰는 단지의 가치를 높이는 핵심 자산이자, 실거주자뿐 아니라 투자자들에게도 매력적인 요소다.
재건축 방식 전환은 이 조망권을 유지하겠다는 명확한 의지를 반영한다. 일반적으로 용적률을 최대한 끌어올려 사업성을 확보하려는 재건축과 달리, 삼익비치는 오히려 층수와 가구 수를 제한함으로써 중대형 세대 구성의 주거 만족도를 우선시했다. 이는 향후 공급될 주택들이 프리미엄 시장에서 꾸준한 가치를 유지할 가능성을 높인다.
다만, 이런 방향이 장기적인 부동산 시장에 긍정적 영향만을 주는 것은 아니다. 공급 가구 수의 제한으로 인해 일반분양 물량이 적어지고, 이에 따라 광안리 지역의 수요에 비해 공급이 부족해질 수 있다. 특히 고급 수요층의 관심이 몰리는 지역인 만큼, 전용 84㎡ 이하 소형 평형을 원하는 실수요자들은 상대적으로 접근이 어려울 수 있다.
결론적으로 삼익비치의 선택은 ‘최대 수익’보다 ‘지속 가능한 가치’를 중시한 사례다. 조망권 중심 재건축은 향후 해안가 단지들의 재건축 흐름에 영향을 미치며, 조합과 지자체 모두의 협력 아래 지역 부동산 시장의 질적 발전을 도모하는 계기가 될 수 있다.
삼익비치타운의 재건축 방향 전환은 단지의 입지와 조망권, 조합원의 실익을 종합적으로 고려한 전략적 선택이다. 초고층 랜드마크 개발이 무산됐지만, 실거주 중심의 중대형 평형 재건축을 통해 주거 만족도를 높이고 조합원 부담을 낮춘 점은 긍정적으로 평가된다. 이번 사례는 부산 해안가 재건축의 새로운 방향성을 제시하는 동시에, 다른 지역에도 현실적인 재건축 모델로 참고될 수 있다.