서울 아파트 시장이 다시 침체 국면으로 접어들고 있습니다. 강남권은 전고점을 뛰어넘었지만, 서울 외곽 지역은 여전히 회복률이 80%를 밑도는 등 양극화 현상이 뚜렷하게 나타납니다. 2024년 하반기부터 시작된 거래량 급감은 2025년 초에도 이어지며 시장 전체의 흐름을 얼어붙게 만들고 있습니다.
서울 아파트 거래량, 하락 곡선 지속… 심리는 얼고 급매는 없다
2024년 중반까지 반짝였던 서울 아파트 시장의 회복 기대감은 9월 이후 급격히 꺾였습니다. 특히 정부의 대출 규제 강화가 본격화된 2024년 9월부터 거래량이 뚜렷하게 감소세를 보이며, 매수 심리는 빠르게 위축됐습니다. 2024년 7월 9219건에 달했던 거래량은 9월 3169건으로 떨어졌고, 이후 반등 없이 10월 3817건, 11월 3359건, 12월에는 3094건까지 감소했습니다. 2025년 1월 전망치도 2000건대 초반에 불과해, 거래 절벽 현상은 현재진행형입니다.
이처럼 거래가 줄어든 주요 배경으로는 금리 고정, 경기 불확실성, 대통령 탄핵이라는 정치적 변수 등이 복합적으로 작용하고 있습니다. 심리는 냉각됐지만, 아직까지 가격을 큰 폭으로 낮춘 급매물은 거의 나오지 않고 있어 거래가 성사되기 어렵다는 것이 시장 전문가들의 분석입니다. 실제로 가격이 어느 정도 하락하긴 했지만 매도자와 매수자 간의 인식 격차가 커, 실거래로 이어지지 못하고 있는 상황입니다.
서울 아파트 평균 거래가격도 하락 추세를 이어가고 있습니다. 2024년 9월 12억5859만원이었던 평균 거래가는 12월에 11억7781만원으로 떨어졌고, 2025년 1월에는 11억5082만원 수준으로 다시 하락했습니다. 불과 넉 달 사이 1억 원 가까이 떨어진 셈입니다. 그러나 이 같은 하락세에도 불구하고, 시장에는 아직 급매 물량이 나오지 않고 있어 거래 회복의 전환점을 찾기 어려운 상황입니다.
서울 집값 회복률, 서초 108% vs 도봉 74%… 극단적 양극화 현실화
서울 아파트 시장의 양극화는 단순한 지역 간 차이를 넘어, ‘극단적 양극화’라는 표현이 과하지 않을 정도로 심각한 수준에 도달하고 있습니다. 고가 아파트 밀집 지역인 서초구는 2025년 1월 기준 전고점 대비 회복률이 무려 108.4%에 달하며 오히려 시세가 더 오른 것으로 나타났습니다. 3.3㎡당 시세는 9113만원으로, 2022년 6월의 전고점인 8405만원보다 8.4% 상승한 수치입니다. 강남구도 8096만원에서 8438만원으로 올라 회복률 104.2%를 기록했습니다.
이에 반해 서울 외곽의 전통적인 중저가 지역은 여전히 회복세가 더딥니다. 도봉구는 회복률이 73.7%로, 전고점의 70%대에 머물렀으며, 노원구(74.2%), 강북구(78.5%)도 80%를 밑도는 회복률을 보였습니다. 중랑구(80.3%), 금천구(80.5%), 구로구(82.5%), 관악구(83.4%) 등도 낮은 수준에 머물며, 서울 아파트 시장은 ‘오르는 곳만 오르는’ 구조로 재편되고 있습니다.
서울 25개 자치구 중 회복률이 90% 이상인 지역은 11곳에 불과하며, 그중에서도 서초, 강남, 용산, 마포, 송파 등 중심부 또는 인기 지역이 대부분을 차지합니다. 이는 단지 시세 회복이 아닌, ‘선택과 집중’ 현상이 심화된 결과로, 고가 신축 아파트나 유망 재건축 단지가 몰린 곳에만 수요가 몰리는 현상이 두드러지고 있음을 시사합니다.
부동산 전문가들은 이 같은 흐름을 "심리적 편향성과 자산 집중이 맞물린 결과"라고 분석합니다. 경기 침체 우려 속에서도 매수자들은 실거주보다 자산가치 보존에 더 무게를 두고 있으며, 상대적으로 안전한 자산인 강남3구나 한강변 지역에만 수요가 집중되고 있다는 것입니다. 서울 부동산 시장이 단순한 회복세가 아닌, 양극화 심화 국면에 진입한 셈입니다.
불확실성 속 서울 아파트 시장… 하락인가, 조정인가?
서울 아파트 시장은 현재 '하락'과 '조정' 사이의 경계에 놓여 있습니다. 회복력이 강한 일부 지역은 시세가 전고점을 넘어서며 상승세를 보이는 반면, 외곽 지역은 아직도 2021~2022년 고점의 70~80% 수준에 머물고 있어 명확한 상승 흐름을 보이지 못하고 있습니다. 이로 인해 아파트 시장 전반에 대한 방향성은 더욱 불투명해지고 있습니다.
특히 현재 서울 아파트 시장은 정책적 변수, 금리 동향, 정치적 상황 등 다층적인 영향을 동시에 받고 있는 복합적인 국면입니다. 대통령 탄핵이라는 정국 혼란은 부동산 시장의 심리에도 부정적인 영향을 끼치고 있으며, 기준금리가 고정되거나 추가 인상 가능성이 언급될 경우 수요 위축은 더욱 장기화될 수 있습니다. 반면, 일부에서는 하반기 금리 인하 기대감과 정책 완화 가능성에 주목하며 저가 매수를 준비하는 움직임도 감지되고 있습니다.
현재처럼 거래량이 회복되지 않는 상황에서는 통계상 집값이 약보합 내지 하락으로 보일 수밖에 없습니다. 하지만 실제로는 일부 고가 단지 중심의 거래만 발생하면서 평균 가격은 왜곡될 가능성도 존재합니다. 또한 전세 시장과의 연동성도 중요한 변수로 작용하는데, 최근 전세가격 안정과 입주 물량 증가가 겹치면서 아파트 실거주 수요 역시 줄고 있는 점도 부정적 요인으로 작용합니다.
결국, 서울 아파트 시장의 진정한 회복을 위해서는 단순히 고가 지역의 반등에 기대기보다는, 전체적인 거래 회복과 시장 심리 안정이 함께 이뤄져야 합니다. 현재는 똘똘한 한 채 중심의 편향된 회복세일 뿐, 시장 전체의 회복을 이야기하기에는 시기상조라는 평가가 많습니다.
2025년 서울 아파트 시장은 극심한 양극화와 거래 절벽, 심리 위축이라는 복합적 상황에 놓여 있습니다. 일부 지역의 회복세는 뚜렷하지만, 그것이 시장 전체의 반등으로 이어지지는 않고 있습니다. 지금은 성급한 투자보다는 지역별 회복력, 공급 계획, 정책 변화 등을 면밀히 따져보며 ‘전략적 관망’이 필요한 시점입니다. 부동산 시장의 진짜 흐름은 단순한 수치보다 그 이면의 심리를 읽는 데에서 시작됩니다.