자녀가 성인이고 일정한 소득이 있는 경우에는 단순한 증여보다 매매를 활용하는 전략이 세금 절감과 자산 관리 측면에서 유리할 수 있습니다. 어떤 부분이 유리한지 살펴보겠습니다.
부동산 증여세 절세
세법에서 인정해 주는 부동산 시가는 매매가액, 감정가액, 수용, 경매, 공매가액으로 한정되어 있습니다. 부동산 증여 시 부동산 시가를 당해 재산의 매매가액(감정평가액 포함) > 유사매매사례가액 > 공시가격(보충평가액) 순으로 적용합니다. 일반적으로 공시가가 가장 낮게 책정되므로 부동산 증여 시 공시가로 신고하는 것이 유리합니다. 하지만 재산의 매매가액이나 유사매매사례가액이 있다면 공시가로 신고할 수 없습니다. 보통 매매로 취득하고 바로 부동산을 증여하는 경우가 없기 때문에 현실적으로 시가로 적용할 수 있는 것은 감정평가액입니다. 그런데 감정평가는 납세자가 의무적으로 받아야 하는 것이 아니라 선택하는 것입니다. 납세자가 자진해서 감정평가를 받지 않는다면 증여대상 부동산의 시가로 적용할 금액은 없게 됩니다. 그렇다면 2순위로 비슷한 부동산 매매가격을 시가로 적용하게 되는데 이것을 유사매매사례가액이라고 합니다. 부동산 증여는 현금이나 주식 같은 금융재산과 달리 증여세 절세의 난이도가 높습니다. 현금을 1억 받았다면 1억으로 신고하면 되지만 부동산을 증여받으면 증여재산의 시가를 정확하게 산정하기 어렵습니다. 또한 언제 어떻게 증여하느냐에 따라 적용되는 시가가 달라질 수 있습니다. 즉, 부동산 시가를 낮게 증여받는 것이 가장 좋은 증여세 절세 방법입니다. 그래서 아파트 증여세를 줄이기 위한 기본방법은 증여시점을 잘 계획해서 아파트 가격이 낮은 시점에 증여하는 것입니다. 따라서 부동산 하락장에 증여하는 것이 유리합니다.
증여로 이전 vs 매매로 이전
부모가 1주택을 보유하고 자녀가 주택이 없다면 매매를 통해 발생하는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 매매 이전 후 자녀가 2년 이상 해당 부동산을 보유하고 일정한 요건을 충족한 뒤 매각할 때 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 반면 증여를 통한 부동산 이전은 세금 부담이 큽니다. 자녀가 증여받은 부동산을 10년 이내에 매각하면 부모가 부동산을 취득한 시점의 가격이 취득원가로 인정되므로 이월과세가 적용돼 양도세 부담이 커집니다. 자녀와 거래를 진행하면 가격 조정을 통해 세금 부담을 줄일 수도 있습니다. 부모가 자녀에게 증여할 때는 반드시 시가로 이전해야 합니다. 시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 부동산을 이전하는 것은 어렵습니다. 하지만 부모와 자녀 간 거래 시 시가와 매매가액의 차이가 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않는다면 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 부동산 이전 후에 가족 간의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 매매를 통한 자산 이전은 부모의 의도대로 재산을 분배할 수 있을 뿐만 아니라 매매된 부동산은 법정상속인에 보장되는 최소한의 상속재산인 유류분 청구 대상에서 제외됩니다. 반면 증여 방식은 부모가 사망한 후 상속과정에서 유류분 분쟁의 소지가 남을 가능성이 큽니다. 부동산 자산을 자녀에게 이전할 때는 단순히 세금 부담만 고려할 것이 아니라 장기적인 자산 관리와 가족 간 관계까지 고려한 전략적 접근이 필요합니다.
자녀에게 주택 증여시 체크사항
자녀에게 주택을 증여할 때 주의하셔야 할 사항들이 있습니다. 첫 번째는 자녀와 세대를 분리하셔야 합니다. 세대를 분리해야 양도세를 1 가구 1 주택으로 비과세 혜택이 가능합니다. 부모와 주소가 다르다고 무조건 세대분리가 인정되는 것은 아니고 실제로 독립된 생활이 인정되어야 합니다. 30세 미만 자녀는 소득 요건을 충족하여야 합니다. 소득요건은 연소득이 기준중위소득의 40%를 초과해야 합니다. 30세 이상 자녀는 별도의 소득 요건 없이 세대 분리가 가능합니다. 조심해야 할 점은 주소지만 따로 두고 실거주를 부모와 함께하면 비과세 혜택이 박탈될 수 있습니다. 성인 자녀에게 10년간 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지는 증여세 공제가 가능하지만, 초과분에 대해 최대 50%까지 세율이 적용됩니다. 증여 시 취득세율은 일반적으로 3.5% 이지만, 시가가 3억 원 이상(수도권 공시가격 3억 원 이상)인 주택을 증여하면 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 취득세의 경우 부모가 1주택자인 경우, 자녀가 무주택자라면 일반 취득세율(3.5%)이 적용되지만, 자녀가 주택을 보유하고 있으면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 부모가 생전에 특정 자녀에게만 주택을 증여하면, 향후 형제, 자매와 같은 다른 상속인들이 유류분 반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 증여받은 주택을 자녀가 보유하는 동안 추가로 취득하는 주택과의 관계도 고려해야 합니다. 자녀가 증여 받은 후 본인의 주택을 구입하게 되면 다주택자가 되어 양도세 및 보유세 부담이 커질 수 있기 때문입니다.