지분형 주택금융은 정부나 공공기관이 주택 구매자의 집값 일부를 공동 부담하고, 이후 해당 주택을 매각할 때 지분 비율에 따라 투자금을 회수하는 형태의 금융 지원 방식이다. 일반적인 주택담보대출과 달리, 주택 구매자는 원리금 상환 부담을 덜 수 있어 초기 주택 구매 비용이 낮아지는 장점이 있다.
지분형 주택금융이란?
지분형 주택금융은 기존의 주택담보대출과 몇 가지 중요한 차이점이 있다. 첫째, 대출 방식이 아니라 정부가 일정 비율의 주택 지분을 함께 소유하는 구조다. 일반적인 대출은 차입자가 원금을 모두 상환해야 하지만, 지분형 금융은 정부가 부담한 지분만큼 이익과 손실을 나누기 때문에 주택 구매자의 부담을 줄일 수 있다. 둘째, 상환 방식이 더 유연하다. 일반적인 주택담보대출은 매월 일정 금액을 상환해야 하지만, 지분형 주택금융은 주택을 매도할 때까지 상환을 미룰 수도 있다. 이는 소득이 적은 초기 단계의 청년층이나 신혼부부에게 유리한 구조다. 셋째, 주택 가격 변동에 따른 리스크 공유가 가능하다. 주택 가격이 상승하면 정부도 일정 부분 이익을 가져가지만, 반대로 하락할 경우 손실도 함께 나누기 때문에 주택 구매자의 위험 부담이 줄어든다. 기존 주택담보대출은 집값이 하락해도 원금을 고정적으로 갚아야 하지만, 지분형 금융은 이런 리스크를 완화하는 역할을 할 수 있다. 최근 한국의 부동산 시장은 높은 집값과 강력한 대출 규제로 인해 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다. 특히 청년층과 신혼부부들은 소위 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)이라는 표현이 나올 정도로 대출을 최대로 끌어와 집을 구매하고 있다. 그러나 이런 무리한 대출은 가계부채 증가로 이어져 경제 전반에 부담이 되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부가 지분형 주택금융을 도입하려는 것이다.
가계부채 문제 해결에 도움이 될까?
지분형 주택금융이 도입되면 가계부채 문제 해결에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 먼저, '영끌 대출'을 줄이는 효과가 기대된다. 현재 주택을 구매하려면 높은 가격을 감당하기 위해 대출을 최대로 끌어와야 하는 경우가 많다. 그러나 지분형 주택금융을 활용하면 정부가 일부 지분을 부담하므로, 개인이 감당해야 할 대출 금액이 줄어들고 과도한 부채 부담에서 벗어날 수 있다. 이는 가계부채 증가 속도를 완화하는 데 기여할 수 있다. 둘째, 부동산 시장의 안정화에도 도움이 될 수 있다. 무리한 대출을 받아 주택을 구매하는 수요가 줄어들면 부동산 가격 상승 압력이 낮아질 가능성이 있다. 또한, 정부가 직접 시장에 개입하여 주택 구매를 지원하기 때문에 실수요자 중심의 시장 구조를 형성하는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 셋째, 금융기관의 리스크 관리 측면에서도 도움이 된다. 기존의 주택담보대출은 대출자가 상환 불가능할 경우 금융기관이 직접 손실을 떠안아야 하지만, 지분형 금융은 정부가 리스크를 분담하기 때문에 금융권의 부실 위험도 낮아질 수 있다.
정부의 지분형 주택금융 도입은 여러 가지 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만, 몇 가지 우려도 존재한다. 첫째, 주택 가격 상승 시 정부가 회수하는 지분 금액이 예상보다 커질 수 있다. 지분형 금융은 정부와 개인이 이익과 손실을 나누는 구조이므로, 집값이 상승할 경우 주택 소유자는 정부에 상당한 금액을 돌려줘야 할 수도 있다. 이는 장기적으로 집을 보유하려는 사람들에게 부담이 될 수 있다.
지분형 주택금융, 신중한 접근이 필요하다
지분형 주택금융의 모델은 영국과 싱가포르 등 여러 나라에서 이미 시행되고 있으며, 한국에서도 주택 구입의 새로운 대안으로 주목받고 있다. 지분형 주택금융은 주택 구매자들의 부담을 줄이고 가계부채 문제를 완화할 수 있는 대안으로 기대된다. 특히 '영끌 대출'로 인한 위험을 줄이고 부동산 시장을 실수요자 중심으로 재편하는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 그러나 주택 가격 변동성, 정책 지속 가능성 등의 문제를 고려하지 않으면 새로운 금융 부담을 초래할 수도 있다. 정책이 특정 계층에게만 집중될 경우 형평성 문제가 발생할 수 있다. 지분형 금융이 청년층과 신혼부부 등 특정 계층을 대상으로 설계된다면, 중·장년층이나 기존 주택 구매자는 상대적으로 소외될 가능성이 있다. 정부가 주택 시장에 직접 개입하는 방식이므로 정책 변경이나 경제 상황 변화에 따라 변동성이 클 수 있다. 만약 경제가 악화되어 정부의 재정 부담이 커진다면, 지분형 금융 정책이 축소되거나 중단될 가능성도 존재한다. 따라서 지속 가능성을 고려한 신중한 설계가 필요하다. 따라서 정부는 지분형 주택금융을 도입하면서 세부적인 조건을 신중하게 설계하고, 장기적인 관점에서 지속 가능한 정책을 마련하는 것이 중요하다. 또한, 대상 계층을 명확히 하고, 주택 가격 상승 시 개인이 부담해야 할 추가 비용 등에 대한 명확한 가이드라인이 필요하다. 이를 통해 지분형 주택금융이 실질적인 주거 안정 대책으로 자리 잡을 수 있을 것이다.