주택을 매매하여 이익이 발생하는 경우 그 이익에 대해 양도소득세를 내게 됩니다. 양도소득세를 절세하는 1세대 1 주택 비과세에 대해 알아보겠습니다.
양도소득세 비과세 조건
양도소득세는 집을 매도하면서 발생하는 양도차익에 대해 과세되는 세금 입니다.세금입니다. 양도소득세는 양도 차익에서 기타 비용을 뺀 부분으로 과세표준에 따라 최저 6%, 최고 45% 수준의 누진세가 적용되는 세금입니다. 양도소득세 1 가구 1 주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 시 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 취득 시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다. 2년 이상 거주 요건은 양도 시 해당 주택이 조정지역 내에 있는지와는 상관없습니다. 보유기간은 소득세법상 주택의 취득일부터 양도일까지입니다. 소유권 이전 등기 여부에 관계없이 실제로 취득한 날부터 양도일까지로 하며 등기접수일과 잔금청산일을 취득일 또는 양도일로 합니다. 1세대란 통상적으로 주민등록표에 함께 거주하는 가족을 말합니다. 세대 분리를 하더라도 실제로 경제적·실질적 생활이 함께 이루어진다면 같은 세대로 간주될 수 있습니다. 1 주택의 판단은 1세대가 국내에 소유하는 주택이 오직 1 채인 경우를 말합니다. 일시적 2 주택 등 예외 규정을 통해 일정기간 내에 기존 주택을 처분하면 1 주택으로 보는 경우도 있습니다. 또한 양도 당시 12억 원 이하인 주택만 해당됩니다. 13억 원에 매매된 경우라면 12억 원까지는 양도소득세 비과세를 적용해 주며 초과하는 1억 원에 대해서는 과세가 적용됩니다. 12억 원이라는 금액은 실제 매매 시 거래된 가격을 적용합니다.
양도소득세 계산과 공제 혜택
양도소득세를 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 양도가액 - 취득가액 - 필요 경비 = 양도차익. 양도차익 x 세율 = 양도소득세. 임대사업자로 등록 되어 있다면 장기 임대 후 매도 시 양도소득세 공제 혜택이 있습니다. 1 가구 2 주택은 집을 하나 팔더라도 양도소득세가 과세되는 것이 기본입니다. 그러나 일시적 2 주택, 상속주택, 미분양주택 등 세법이 예외로 두는 사례들의 경우 조건을 충족하면 비과세나 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 2 주택이란 세대가 소유하는 주택의 수가 2 채라는 것인데 여기에는 채권이나 주거용으로 인정되는 오피스텔, 분양권 등이 포함될 수 있습니다. 기존에 살던 집을 처분하기 전에 새로 이사할 집을 먼저 매입하게 되면 잠시 동안 2채를 보유하게 되는데 이 경우가 바로 일시적 2 주택입니다. 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받으려면 새로운 주택을 취득한 날로부터 일정 기간 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다. 또한 새로운 주택 취득 전에 기존 주택이 1 가구 1 주택 비과세 요건을 갖춘 상태여야 합니다. 그리고 새로운 주택에 실제로 거주하는지를 확인하는 경우도 있습니다. 주의할 점은 새로운 주택 취득일을 정확히 확인하고 정해진 기간 내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 처분하지 못할 경우 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 집을 오래 보유하면 장기보육특별공제를 받을 수 있습니다.
양도소득세 신고방법
부동산을 양도할 경우 수익이 있고 없고를 떠나서 관할 세무서에 신고할 의무가 있습니다. 중개수수료나 법무사 금액, 교육세, 등록세 등의 실제로 지출한 비용에 대한 증빙을 잘 챙긴다면 공제도 가능합니다. 양도소득세 신고는 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른날로부터 2개월 이내에 해야 합니다. 거주지 관할 세무서에 방문해서 신고서를 작성해도 되지만 집에서 홈택스로 신고하고 납부까지 하는 방법도 있습니다. 먼저 홈택스에 접속해서 로그인을 합니다. 메뉴 목록에서 세금신고-양도소득세신고-예정신고를 찾아봅니다. 1개 부동산을 양도했을 경우 1개 부동산 양도 간편 신고를 선택합니다. 간편 신고서로 이동합니다. 각종 비과세 안내가 나오면 확인합니다. 양도소득세 신고서 작성을 합니다. 양도세 계산을 하는 부분에서 필요경비를 입력하는 란은 취득세, 법무사비용, 부동산중개료, 국민주택채권양도차손 등 증빙할 수 있는 서류를 제출하여 입력합니다. 등기할 때 주택채권 매입 후 즉시 매도해서 지출한 금액이 있다면 필요경비로 포함시킬 수 있습니다. 항목을 모두 입력하면 세율과 산출세액이 나옵니다. 250만 원 이하라면 실제 납부금액은 0원입니다. 인적공제가 연 1회 250만 원까지 기본으로 공제되기 때문입니다. 장기보유 특별공제도 자동으로 계산됩니다. 장기보유 특별공제는 주택을 3년 이상 보유 및 거주한 경우 정해진 비율만큼 공제해 주는 제도입니다.