서울 성동구는 2025년 3월 27일 성수전략정비구역의 지구단위계획 결정이 고시됐다고 밝혔습니다. 이번 고시로 재개발이 본격화하면 서울의 대표적인 한강변 명품 주거단지로 거듭날 것으로 기대됩니다.
성수전략정비구역이란? 주요 특징과 개발 현황
성수전략정비구역은 서울 성동구 성수동 일대에 조성되는 대규모 재개발 지역으로, 강남과 한강변을 인접한 입지적 장점 덕분에 높은 관심을 받고 있습니다. 이곳은 주거 환경 개선과 고급 주거단지 조성을 목표로 하며, 한강 조망권을 갖춘 고층 아파트가 들어설 예정입니다.
성수전략정비구역은 성수동 1가 72-10 일대에 총 4개 지구로 구성돼 있으며, 총 55개 동, 9,428세대(임대주택 2,004세대 포함)의 공동주택이 들어서는 대규모 재개발 정비사업구역입니다. 정비계획에 따르면 최고 250m(랜드마크 동) 초고층 건물을 포함해 기본 층수 50층 이상을 지을 수 있습니다. 용적률은 준주거지역 최대 500%, 기타 지역 300%가 적용되며, 한강과 서울숲을 연결하는 선형공원 2곳, 단지 내 입체 데크, 수변 문화공원 등이 조성됩니다.
현재 1 구역은 재개발 사업이 본격적으로 추진 중이며, 2 구역과 3 구역은 조합 설립을 마쳤고, 4 구역은 조합원 모집 단계에 있습니다. 이러한 차이점 때문에 구역별 투자 전략도 달라져야 합니다. 성수동의 재개발은 강남권 고급 주거지와 경쟁할 만한 입지를 자랑합니다. 한강을 바로 앞에 둔 입지 덕분에 '강북의 반포'로 불릴 정도로 프리미엄 단지가 형성될 가능성이 큽니다. 다만, 한강 조망권 확보 여부와 정비사업 진행 속도에 따라 각 구역별 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서 투자자는 단순히 개발 기대감만으로 접근하기보다, 사업 진행 단계와 규제 사항을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
실거주자와 투자자를 위한 성수전략정비구역 분석
성수전략정비구역은 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 지역이지만, 각각의 목적에 따라 접근 방식이 달라야 합니다.
실거주자의 경우, 교통, 학군, 생활 편의시설을 우선적으로 고려해야 합니다. 성수동은 강남 접근성이 뛰어나며, 한강과 서울숲이 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 또한, 성수역을 비롯한 다양한 교통망이 확충될 예정이어서 미래 가치도 높습니다. 다만, 재개발이 진행 중이므로 완공 전까지는 거주 환경이 다소 불편할 수 있습니다.
반면, 투자자의 경우 입주권, 조합원 지위 승계 여부, 분양가 상한제 등의 규제를 철저히 분석해야 합니다. 특히, 성수전략정비구역은 투기과열지구로 지정되어 있어 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 따라서 신규 진입자는 재개발 초기 단계보다는 사업이 안정적으로 진행된 이후를 고려하는 것이 좋습니다.
또한, 성수동의 재개발 아파트는 강남권 신축 아파트와 경쟁해야 합니다. 현재 강남의 주요 재개발 지역(예: 한남뉴타운, 이촌동)과 비교했을 때, 성수동은 강남권 대비 저렴한 가격에 고급 주거지를 형성할 수 있는 잠재력이 큽니다. 하지만 강남권과 달리 브랜드 아파트의 공급이 적어 프리미엄 형성이 쉽지 않을 수 있습니다. 따라서 실입주 수요와 전세 시장 흐름을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
성수전략정비구역 투자 시 유의해야 할 사항
성수전략정비구역에 투자할 때는 몇 가지 유의해야 할 점이 있습니다. 우선, 가장 중요한 요소는 재개발 진행 속도입니다. 성수동 일대의 재개발은 속도 차이가 크며, 일부 구역은 지연될 가능성도 있습니다. 사업 속도가 늦어질 경우 금융 비용이 증가하고, 투자금 회수 시점이 늦어질 수 있습니다. 따라서 투자 전 각 구역의 진행 단계를 면밀히 검토해야 합니다.
또한, 같은 지역과 같은 면적이라도 감정평가 방식과 향후 분양자격 등에 따라 가치 차이가 극명하게 나타날 수 있으므로, 어떤 물건을 선택할지 신중히 고민해야 합니다. 조합원 지위 승계 제한 규정도 중요하게 살펴야 합니다. 투기과열지구로 지정된 성수동은 조합 설립 이후 조합원 지위를 승계받기가 어렵습니다. 즉, 일반 매매를 통한 진입이 어렵기 때문에 조합원 입주권을 확보하려면 재개발 초기부터 참여해야 합니다.
마지막으로, 분양가 상한제 적용 여부도 투자 수익률에 영향을 미칩니다. 만약 분양가 상한제가 적용되면 초기 투자자의 기대 수익률이 낮아질 수 있습니다. 다만, 분양가가 낮아지면 실수요자 입장에서는 보다 합리적인 가격에 새 아파트를 구매할 기회가 생깁니다.
이처럼 성수전략정비구역은 입지와 개발 기대감이 높은 지역이지만, 각종 규제와 사업 진행 속도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 실거주와 투자를 병행할 경우, 입주 후 장기적인 시세 상승을 노리는 전략이 유효할 것입니다.